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地主さんの相続税申告は慎重に

2009.11.15

相続税対策は、出来れば生前から計画的に行いたいもの。しかし、どんなに生前に対策をしっかり行ったとしても、実際に相続が始まってから申告・納税までの作業が適切に行われなければ苦労は水の泡です。
生前の相続対策は親が中心となって行うのでしょうが、いざ申告の時には親はもう亡くなっています。申告をするのは相続人である子供達です。
何故生前にこのような対策をしたのか、子供達に十分説明し理解させておくことは重要です。何のための対策だったのかがわからなければ、トンチンカンな申告になってしまうことも多々あります。

 

相続税は、被相続人が亡くなった時点で保有していた財産に対して課税されます。
相続税が他の税金と決定的に違うのは、遺産を相続人自らが評価し申告・納税する点。評価が高くなれば税金も高くなり、評価が低ければ税金は安くて済みます。全ては自己責任です。
預貯金・現金の評価は簡単です。額面1000万円のものは評価も1000万円です。
問題は不動産。それも特に土地です。土地の評価は一筋縄ではいきません。

 

「相続時の財産評価は時価による」となっています。
しかし、一口に時価と言っても、土地の時価には様々なものがあります。売買時価、公示価格、路線価、固定資産税評価額など。売買時価を100とすれば、公示価格は90程度、路線価は70〜80、固定資産税評価額は60〜70位でしょう。
このうち土地の評価は基本的に路線価を使うことになりますが、路線価はあくまでも標準的な土地の価格を表しているに過ぎません。従って、土地の形状や面積等の個別事情に合わせて調整する必要があります。その土地の利用のし易さやしにくさを考慮することが認められているわけです。そして、土地の個別事情を細かく考慮すると、ほとんどの場合で減額となります。
つまり、相続税を安くするためには不動産の知識が絶対に欠かせないということ。建築基準法・都市計画法といった不動産関連法規の専門知識が要求されるのです。様々な資料や図面から土地の概要を把握し、現地での調査(実測、周囲の環境調査など)からその土地固有の具体的な減額要因を見出し、それらを評価に適切に反映させます。減額要因を1つ1つ積み重ねていくことで、減額幅が50%以上になることも決して珍しいことではありません。不動産の素人には到底できない作業です。場合によっては、路線価を使うのではなく、不動産鑑定士に鑑定を依頼しそれで申告した方が得になるケースもあります。

 

節税に直結するのは、土地の評価の工夫だけに止まりません。土地は分割方法によっても評価額が変わるケースがあるため、どう分割するかという工夫も重要です。勿論、その土地のその後の有効的な利用方法を思い描けなければ、上手な分割案は出てきません。また、納税にあたっては、土地の物納と売却と有効活用とをトータルで比較した上で最適な方法を選ぶことも大切です。
いずれにしても、やはり不動産の知識が無ければ上手な案は出てこないでしょう。

 

直近の相続税の申告件数は、全国で年間に約56,000件。それに対して、税理士登録者数は77,000人強。つまり、一般的な税理士さんは、年に1件も相続税申告に関わっていないということです。
多くの税理士さんは、所得税や法人税の申告業務を専門にしています。しかし、それと相続税の申告業務はまるで中身が違います。毎年の税務申告でお世話になっているからという理由だけで顔見知りの税理士さんに相続税申告業務を依頼するのは、外科の手術(相続税申告)を内科(所得税・法人税)の先生に任せるようなもの。
更に言えば、税理士さんの多くは不動産の知識に疎いのが事実。素人と言ってもいいでしょう。そのような税理士さんに相続税の申告をお任せするとどうなるか?土地の評価は間違いなく高くなり、高額な相続税の納税という事態になります。
そして多くの相続人の方は、「不必要に高額な税金を払ってしまった」という事実にさえ気づかないまま終わってしまいます。相続税を専門とする税理士さんにお尋ねすると、「相続税を納めた地主さんの申告書を改めてチェックすると、そのうちの7〜8割位の方は無駄な税金を払わされていることに驚きます」とのことです。料金が安いからという理由だけで税理士さんを選ぶ方もいらっしゃいますが、それでわざわざ高い相続税を支払うことになったのでは本末転倒です。

 

土地の評価が違えば、納税額が数百万円変わってくるのはよくあることです。なかには、数千万円の差になることもあります。実際に当サポートセンターが相続税に強い税理士さんと共同で土地の評価を見直した結果、相続税額が1億円以上も安くなった例がありました。
どんなに生前に相続税の節税対策を一生懸命行っても、申告の際に土地評価を誤れば全てが吹っ飛んでしまいます
外科手術(相続税申告)は外科の専門家に依頼すること。この当たり前のことを当たり前にやることが、実は地主さんにとっての一番の節税対策になるのです。

 

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筆者紹介

江頭 寛
福岡相続サポートセンター
代表取締役社長

生前対策から相続発生後の申告・納税に至るまで、皆様から寄せられる無料相談への対応や、希望する幸せな相続の実現に向けての対策立案と実行支援を、弁護士・税理士・司法書士・不動産鑑定士等の先生方をコーディネートしながら日々やらせて頂いてます。お客様にとってベストな相続並びに資産の有効活用を徹底的にサポートすることが私の最大の使命です。また、相続対策セミナーも全国各地で積極的に開催中。まずはお気軽にご相談ください。

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