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相続登記の必要性

2011.06.01

以前、相続登記の必要性についてはこのサポートニュースでも取り上げましたが、最近も同じようなご質問を受けるケースが結構あります。「自宅はなくなった父名義のままですが、母がそのまま住むので、相続登記(名義変更)は母が亡くなった時にでもまとめてやれば問題ないのでは?」というような質問です。確かに相続登記にはいつまでにやらなければならないという法律上の期限はありませんので、ただちに何か不都合が生じるわけではありません。しかし、いつまでも登記せずに放置しているとやはりデメリットが生じる恐れがあります。そこで、この点についてもう一度復習の意味で記したいと思います。

 

【対抗要件】

不動産は、登記をしないとその権利を第三者に主張することができません。例えば、父が亡くなり母と長男が法定相続人という場合、長男は単独で法定相続分通りの相続登記(母1/2、長男1/2)を申請することができます。仮に母子で話し合って母が単独で相続するように決めていたとしても、母がそれを登記しない間は、長男は法定相続分通りに登記する手続きを自分一人で申請することができるのです。勿論、長男のそうした行為に母が気づけばこの登記の無効を後日主張することはできます(=母の勝ち、長男の負け)。ただ、母が無効を主張する前にこの登記を信じて長男の持分(1/2)を第三者が買い取ってしまっていた場合は、母はこの第三者に対しては自分が真の所有者であることを主張することができないのです(=第三者の勝ち、母の負け)。それは、登記が不動産の対抗要件となっているからに他なりません。母がこの不動産の所有者であることを第三者に主張するためには、第三者よりも先に登記をしておかなければならないのです。

 

【数次相続】

相続発生後、相続登記をするまでの間は、法的には法定相続人全員の共有状態ということになります。持分は各人の法定相続分と同じです。そして、その中の誰かがまた亡くなると、その法定相続人も新たな共有者となります。これが一代、二代、三代と続いたらどうなるでしょうか?時の経過とともに、法定相続人の数は倍々ゲームで増えていくでしょう。一方、そのような共有者同士の関係性は段々希薄となり、意思疎通などほぼ出来ないでしょう。登記に必要な書類(全員の戸籍謄本・署名・実印・印鑑証明書など)は増え、手続きは煩雑になり、そのための諸費用も馬鹿になりません。また、何とか相続登記が出来たとしても、共有者全体の合意がなければこの不動産を売却することもできず、過半の合意が無ければ賃貸物件として貸し出すこともできません。全員の合意により誰かの単独名義にすることも可能ですが、意思疎通のとれない共有者同士では、現実的にかなり難しいでしょう。

相続登記は確かに多少の費用と手間がかかります。「余裕ができたら・・・・」などと考えるのも無理はありません。しかし、放置することが、場合によっては、後々自分や子どもや孫達の首を締めることにもなりかねません。そんなことにならないよう、遺産分割協議が整ったら、できるだけ速やかに相続登記も終えておきたいものです。

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筆者紹介

江頭 寛
福岡相続サポートセンター
代表取締役社長

生前対策から相続発生後の申告・納税に至るまで、皆様から寄せられる無料相談への対応や、希望する幸せな相続の実現に向けての対策立案と実行支援を、弁護士・税理士・司法書士・不動産鑑定士等の先生方をコーディネートしながら日々やらせて頂いてます。お客様にとってベストな相続並びに資産の有効活用を徹底的にサポートすることが私の最大の使命です。また、相続対策セミナーも全国各地で積極的に開催中。まずはお気軽にご相談ください。

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