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今どういった土地活用がいいのかを考える

2011.07.15

よくセミナーなどで、相続税対策の中でもっとも有効な手段は『土地に賃貸住宅を建てることです』と言われています。でも最近はあまり有効な手段でないと思われている方が多いのではないでしょうか。

それは少子化で賃貸需要が減って、空室が多くなることで大家さんが「家賃が入らないからどうしよう」「家賃を下げようか?」「どうやった空室が決まるのか?」等々悩んでいるのをよく聞くからではないかと思います。また建物があることでの、室内の修繕費や建物の大規模改修費等のお金がかさんでしまい、「かえって賃貸を建てないほうがよかった」という声も聞きます。

 

相続対策の面からみましても。最初は借入金が多額にあり、節税効果がありますが、年数が経って、借入金の返済がどんどん進んでいくと、逆に借金が減って資産が増え、「相続対策と思って物件を建てたら余計に相続税がかかった」ということもありますよね。

そういった理由から、土地があったとしても積極的に土地活用をせずに駐車場にしておいたまま、または土地のまま売却というのが今増えてきていると思います。

でも本当にそのままの状態でいいのでしょうか?

 

そこで今回は、どういった土地活用がいいのかをご紹介します。もちろん賃貸住宅で一番投資効率がいいのはワンルームマンションですが、福岡に限らず全国で多く供給されているために空室が数多くあります。

やはり相続対策といった目的において最もいいのは2LDK等のファミリータイプの建築、または戸建賃貸という考え方です。

最近はDINKS(ディンクス、子どもがいない共働き夫婦)と言われる方々が増加しており、2010年の国勢調査の結果1世帯当りの平均人数は2.46人と3人を割っています。今後も世帯数は減少傾向にありますが、そういった需要に対して供給できる物件が依然として少ない状況です。収益性は落ちますが2人で住める住宅の需要が今後高まってくると思います。

そして、高齢者向けの賃貸住宅を建てるという選択肢もあます。理由として平成23年4月に「高齢者住まい法の改正」が参院本会議で全会一致で可決成立したからです。これは高齢者向けの賃貸住宅を建てる場合であれば、国の方から補助金を出し、固定資産税や不動産取得税をある程度減免する法案です。

高齢化が進む日本では現在4人に1人が65歳以上の方になっており、介護が必要な方も増えていますが、実際介護の高齢者の方が住める「特別養護老人ホーム」は42万人ほどが入居待ちの状況でなかなか住めません。また逆に「有料老人ホーム」は一時金の額が高すぎて入れない状況です。そこで10?15万円の負担で食事や介護サービスを受けることができる高齢者住宅が求められています。

実際にデンマークやイギリスでは賃貸型の高齢者住宅は人数の8%ほど供給がされていますが日本では1%もありません。アメリカでも2%ほどあります。その中でも日本の高齢化率は世界の中でもダントツで進んでいます。そういった背景から国は300億円の予算をとりました。

その予算で、もし土地を持っている方が高齢者向けの賃貸住宅を建築すれば建築費用の1/10(1戸当り100万円を限度)までを補助、また現在の賃貸住宅をリフォームであれば建築費用の1/3(1戸当り100万円)までの補助金が受けられるようになります。広さは25?以上でバリアフリーで、キッチン・トイレ・浴室がいるというのが基本条件になります。また現地では緊急通報サービスを完備しておく必要があります。

相続対策として土地活用をしながら、高齢者向けの賃貸住宅を建てて高齢化が進む日本の助けにもなる。そういったことも考えてもいいのではないでしょうか。

 

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筆者紹介

伊瀬知 晃
福岡相続サポートセンター
代表取締役 会長

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